부동산 투자 수업 기초편 - 운명을 바꾸고 싶다면 기초부터

 

생각을 바꾸면 행동이 바뀌고
행동이 바뀌면 운명이 바뀝니다.

대세 부동산 하락시장이 다가오고 있습니다. 아직은 먼 미래에 다가올 부동산 상승시장이 왔을 때 내 집 마련의 기회를 놓치지 않기 위해서 부동산 투자 입문서 '부동산 투자 수업 기초 편'을 읽었습니다. 이 책은 좋은 투자 지역을 알려주기보다 스스로 기회가 왔을 때  스스로 판단할 수 있도록 공부하게 만드는 투자 지침서에 가깝습니다. 부자가 되는 마인드셋과 부동산의 전반적인 내용을 대략적으로 알려주며 큰 틀을 만들어줍니다.

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투자를 해야 하는 이유

전에 소개한 인플레이션시대에서 살아남기라는 책에서 설명드렸듯이 연 2% 내의 인플레이션은 필연적입니다. 쉽게 말하자면 우리가 받는 월급으로는 물가상승률을 따라잡을 수 없다는 말입니다. 갈수록 물가는 치솟지만 월급은 동결일 때가 오히려 많은 오늘날에 부업과 투자는 선택이 아니라 필수사항입니다. 지금 같은 고금리시대에선 소비를 최소화하고 자산을 보유해야 함을 적극 권하고 있습니다. 투자에 성공하는 절대 공식은 이렇습니다. 가장 기본적이지만 가장 놓치기 쉬운 공식입니다. 보시는대로 투자금이 높을수록 수익률이 높다는 것입니다. 이는 그만큼 저축을 통해서 투자금을 모아야 한다는 반증입니다.

투자수익 = 투자금 X 수익률

투자에 적합한 시기

먼저 투자하기에 앞서 공부가 되어있어야합니다. 무지 성으로, 남들이 하라는 대로 투자했다간 낭패 보기 십상이기 때문입니다. 어디에 투자하면 얼마를 벌 수 있다더라, 누구는 뭘 해서 큰돈을 벌었다더라 라는 남들의 말에 흔들리지 않기 위해선 스스로 공부가 되어있어야 합니다. 저자는 우선 투자할 종목과 관련된 책을 30권 정도 읽고 투자하라고 합니다. 책은 가장 가성비 좋고 효율적으로 활용할 수 있는 부자 되는 치트키 같은 존재라고 생각합니다. 부자들의 마인드와 투자방법이 담겨있고, 인터뷰와는 다르게 여러 번 다시 찾아볼 수 있기 때문입니다. 여러 권을 읽다 보면 공통적인 부분도 발견할 수 있는데, 공통적인 부분들은 기본적으로 남들에게 설명할 수 있을 정도로 공부가 되어있어야 합니다. 그 기본기를 바탕으로 특색 있는 분야를 하나씩 추가해간다면 부자가 될 수 있다고 생각합니다. 단! 여기서 조건이 하나 있는데, 고시생이 되면 안 된다는 것입니다. 책을 30권이나 읽으라고 말해놓고 무슨 소리냐고 할 수 있겠지만, 저자는 공부만 하면 아무 소용이 없으니, 공부한 것을 투자를 병행하면서 적용해보라고 말합니다. 기본기가 갖춰졌다면 언제 투자를 적극적으로 해야 할지 알 수 있다고 말합니다. 마지막으로 내 집 마련을 위해 청약에 목숨 걸지 말라고 말합니다. 젊은 세대들은 가점이 낮기 때문에 추첨제에 기댈 수밖에 없는데, 종잣돈을 모았다면 확률이 낮은 추첨제보다 다른 방법으로도 얼마든지 내 집 마련을 할 수 있다고 말합니다.

여기에 집값에 영향을 주는 4요소들을 주시하면서 적절한 타이밍을 찾는다면 더욱 수월할 것입니다. ①국가 경제상황 파악입니다. 오늘날처럼 고금리시대에 하락장일땐 투자보단 현금을 확보하는 것처럼 경제 흐름을 살펴보고 그에 맞는 투자전략을 펼쳐야 합니다. ②지역적 상황을 판단하는 것입니다. 지역마다 부동산 공급물량과 일자리, 가구수 등이 달라서 구분해 놓아야 합니다. ③부동산 정책 파악입니다. 다주택자들의 규제와 세금정책이 어떻게 바뀌는지 수시로 확인해야합니다. ④심리적인 영향이 있습니다. 상승장시기에 개발호재 등 군중심리가 가격에 반영되기때문에 수요에 핵심적인 요소입니다. 종합하자면 관심 있는 지역을 설정해서 규제정책과 세법과 국제정세를 파악하면서 시장의 흐름을 주시한다면 투자의 타이밍을 찾을 수 있습니다.  

투자할 때 주의할 점

부동산 투자는 주식과 다르게 사는 것보다 파는 것이 더욱 중요한 투자방법입니다. 주식처럼 바로 사고팔고를 할 수 없기 때문에 꼼꼼한 계획이 필수입니다. 예를 들자면 생애주기별로 투자계획을 만들 수도 있습니다. 젊은 맞벌이 부부는 아직 자녀가 없거나 아이가 중학교 입학 전까지 최대한 레버리지를 활용해서 전세 갭 투자나 재개발 빌라로 투자할 수 있습니다. 자녀가 학교에 들어갈 시기엔 자녀들의 학업을 위해서 실거주해야 할 집을 기준으로 투자해야 합니다. 나이가 40대 중반쯤 접어들었을 땐 현금이 가장 많을 시기이기 때문에 적당한 레버리지를 사용하고, 노년 시기의 실거주를 염두한 투자를 실시합니다. 이후 노년기에 접어들게 되면 실거주가 마련되어 있다면 현금소득을 만들 수 있는 투자를 하면서 레버리지는 최소화해야 합니다. 이처럼 미래의 가정을 이뤘을 때 자녀와 우리의 나이에 따라 투자하는 방법과 방향이 달라야 한다는 것입니다.

레버리지가 뭔지 잘 모르는 분들을 위해서 레버리지에 대해서 설명드리겠습니다. 투자할때 우리는 순자산으로 하기보다 레버리지를 일으키는데, 레버리지의 종류는 총 4가지입니다. ①대출(DSR모의계산), ②전세(갭투자, 역전세), ③증여, ④시간(무주택기간, 재개발 등)을 이용해서 투자의 수익률을 높일 수 있습니다. 먼저 대출에 대해서 말씀드리자면, 대부분의 사람들은 대출원금을 하루빨리 상환해야 한다고 생각합니다. 한 번 생각해볼까요? 돈을 저축하기 위해 은행에 입금하는 것과 은행에서 대출받은 돈을 갚는 것은 같은 행위라고 말합니다. 차이가 하나 있다면 그것은 '이자'를 내는 것뿐입니다. 위에서 말씀드렸다시피 가장 기본적이고 절대적인 투자 성공법칙은 투자금이 많을수록 수익률이 높아진다는 것이었습니다. 이 책에선 대출도 잘 활용한다면 더 높은 수익을 얻을 수 있다는 점을 강조합니다. 저자는 좀 더 직설적으로도 표현합니다. '당신이 이자를 납부하는 것을 아끼다가 그새 집값만 더 오른다'고요. 투자방향에 대해서 간략하게 그려지셨다면, 그럼 내가 살고 있는 곳에 투자하면 되나요?라고 질문할 수 있습니다. 투자 방향은 뒤에 설명드리겠습니다. 하나만 먼저 말씀드리자면 정부의 규제에 따라 투자방향이 달라져야 합니다. 풍선효과라는 용어가 있습니다. 규제가 생기면 규제의 영향이 덜 하는 곳으로 돈이 쏠리는 현상을 말합니다. 즉 정부의 규제지역과 방향에 따라 판단하고 투자를 해야 돈의 상승흐름에 올라탈 수 있다는 의미입니다.

부동산 투자를 한다면 시세차익형과 월세투자형 이렇게 크게 두 가지로 나뉩니다. 이 책에선 월세 투자보다 시세차익형 투자를 추천합니다. 상가나 오피스텔 등을 월세 투자라고말하는데 5가지 단점이 있습니다. ①공실의 위험(자칫 관리비와 이자만 낼 위험이 있습니다.), ②시세차익이 나오기 힘듦(쉽게 지을 수 있기 때문에 신축건물이 쉽게 들어옵니다.), ③매매의 어려움(대체제가 많기 때문에 매매 순위에서 밀릴 수 있습니다.), ④부동산 시세 파악이 어렵고 분양가가 비쌀 확률이 높습니다. ⑤대지지분이 작아서 재건축이나 리모델링 가능성이 낮습니다. 위 사항을 주의하셔서 투자방향을 결정하시면 리스크를 조금 더 낮추실 수 있습니다.

종잣돈을 모아야 기회를 잡는다

저자는 종자돈을 모으는 방법을 4가지로 나눴습니다.①소득파악, ②지출 최소화, ③보험 해지, ④전세보다 월세입니다. 먼저 돈을 모으기 위해 나의 수입을 정확히 파악해야 합니다. 세후 소득을 기준으로 하고 기혼일 땐 부부합산 소득을 파악하고 공동계좌로 관리합니다. 두 번째는 목적 없는 지출을 지양하고 소득의 50% 이상은 저축할 수 있도록 재정계획을 짜야합니다. 세 번째는 재정계획에 한 부분인 보험을 해지한다는 것입니다. 전부 해지하는 것이 아닌, 과도한 보험료 지출을 막을 수 있도록 점검해봐야 한다는 것입니다. 저자는 부자들은 보험 대신 자산을 산다고 강조합니다. 마지막으로 전세보다 월세를 살라는 것입니다. 전세는 언뜻 보면 내 자본을 지키면서 양질의 거주를 할 수 있다는 점이 매력적입니다. 하지만 다른 시각으로 보면 종잣돈을 깔고 앉은 개념이기 때문에 기회가 왔을 때 자금이 없어서 투자하지 못하는 경우가 있어선 안된다고 강조합니다.

투자 전에 꼭 짚어야 할 지표들

1. 아파트 미분양률은 높다고 해서 수요가 줄어든 것은 아니지만 다른 지표들과 같이 확인할 필요가 있는 지표입니다. 입지나 가격이 좋지 않아서 미분양이 난 건 아닐지 변수를 생각해야 합니다. 자료는 국토교통부 통계누리에서 확인할 수 있습니다.
2. 경매 낙찰가율을 통해 높을수록 매매수요가 높음을 추측할 수 있습니다. 대법원 경매정보에서 확인할 수 있습니다.
3. 향후 3년간의 입주물량은 아실과 부동산 지인을 통해서 확인 할 수 있습니다. 공급이 얼마나 많은지 알아보고 시장상황을 미리 예측할 수 있는 좋은 지표입니다.
4. 인구와 가구수 증감률은 부동산지인을 통해서 확인할 수 있습니다. 수요가 얼마나 있는지 예측할 수 있는 좋은 지표입니다.

부동산 투자의 기본개념

부동산의 종류는 아파트, 오피스텔, 다가구 등이 있는데 여기선 아파트와 오피스텔에 대해서 설명합니다.

아파트가 가장 선호되는 이유는 주차장 확보, 경비실과 관리사무실, 주거 안정감, 놀이터 및 조경, 커뮤니티 시설의 존재입니다. 아파트는 세대수에 따라 구분할 수 있습니다.

1. 나 홀로 아파트는 빌라보다 낫지만 대단지에 비해 협소하고 커뮤니티 시설이 부족합니다.
2. 단지형 아파트는 단지형 아파트는 그에 반해 아파트의 장점을 오롯이 누릴 수 있습니다.
3. 주상복합 아파트는 상업시설에 지어진 고층 아파트라고 보면 됩니다. 입지는 좋으나 유동인구가 많아서 매연이나 소음이 문제가 될 수 있고, 높은 용적률과 건폐율로 건물 간격이 좁고 재건축 가능성이 상대적으로 낮다는 점이 있습니다.

이런 아파트들의 대체제로 오피스텔이 있습니다. 그중에 중형 오피스텔은 속칭'아파텔'로 불리는데 주택수에 포함이 안된다는 장점이 있습니다. 그 외의 소형 오피스텔은 임대수익 목적의 부동산입니다.

좋은 부동산 고르는 법

부동산 가격에 이미 요소들이 포함되어 있습니다. 상대적으로 비싼 곳은 왜 비싼 것인지 요소들을 파악하는 능력을 길러야 합니다. 좋은 입지를 구성하는 요건들은 5가지가 있습니다.

1. 직주근접은 즉 직장과 주거지역이 가깝다는 말입니다. 서울을 예를 들면 광화문(종로구, 중구), 여의도(영등포, 마포), 강남(강남, 서초)은 2 약 1강으로 나뉩니다. 1강인 강남은 업무지구와 주거지역이 2 약에 비해 가깝기 때문입니다.
2. 인프라와 여가생활이란 생활권, 교육권, 문화권이 가까울수록, 즉 여가 생활하기 편할수록 좋은 입지라는 것입니다.
3. 학군과 학원은 주거가 안정되면 자녀의 교육에 신경을 쓰기 때문에 좋은 입지의 주거지역엔 반드시 학원가가 형성되고 학군이 만들어진다는 것입니다.
4. 편리함과 안전함이란 경비실과 관리사무소가 존재하기 때문에 치안유지나 시설관리가 잘 되기 때문에 좋은 환경에서 거주할 수 있음을 의미합니다.
5. 우월감은 강남으로 예를 들면 고가의 아파트들이 즐비해 있기 때문에 진입장벽이 높아서 아무나 거주할 수 없다는 우월감이 존재합니다.

꼭 강남이 아니더라도 여러분들이 거주하는 지역에서 기업체가 많은 곳에 주거지가 같이 형성되어있고, 그에 따라 상업과 문화시설이 발달하고, 교통이나 인프라가 잘 구성되어있고, 학군이 형성된 거주하기 편리한 지역을 찾아보시길 바랍니다. 게다가 저자는 입지와 인프라는 단기간에 바뀌는 것이 아니기 때문에 좋은 입지의 똘똘한 한 채를 사야 한다고 말합니다.

부동산 세금 종류

부동산 세금에 관해선 크게 3가지가 있습니다.

1. 취득세는 자산을 취득 시 신고하는 세금으로 지방교육세와 붙어서 무주택 일시 기본세율이 1.1%입니다. 위택스에서 조회가 가능하며 전용면적이 85 초과 시 농어촌특별세로 0.2%가 가산됩니다.
2. 보유세는 6월 1일을 기준으로 소유자에게 두 번 나눠서 청구됩니다. 공시 가격 기준은 부동산 공시 가격 알리미를 통해 확인이 가능합니다. 재산세와 종합부동산세로 구분되며 종부세는 자기 명의 부동산의 합산된 공시 가격이 11억 초과 시 부과되며, 다주택자 거나 부부일 땐 1인당 6억까지 공제가 됩니다. 자녀가 부동산을 갖고 있을 시에도 개인별로 부과되기 때문에 자녀 소유분도 세금이 부과됩니다. 
3. 양도소득세는 1세대 1 주택자는 12억 미만 주택은 비규제 지역은 2년간 보유하거나 규제지역이라면 2년간 실제 거주 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편을 알아봤습니다. 책이 나온 지 8개월이 지난 시점이라 내용들이 지금과 맞진 않습니다. 집을 사라는 말이 자주 반복되지만 오늘날 같은 경제시장에선 지양해야 할 투자방향입니다. 하지만 부동산 투자 전에 눈여겨봐야 할 지표들을 확인하는 방법과 부동산 투자에 관련된 지식들을 가볍게 훑어볼 수 있는 책입니다.

부족한 글을 읽어주셔서 감사합니다.

부자로 가는 길을 걷는 투자자는 외로움이라는 세금을 낸다.